Podle dostupných statistik je na českém finančně poradenském trhu zvýšená poptávka po nákupu konzervativních investic, jako jsou nemovitostní fondy nebo hotovostní investice. V českém prostředí nic nového. V době zvýšené nejistoty se může zdát volba uložit peníze do „cihly“ nebo do vysoce úročené hotovosti jako správné řešení.
Proč byste ovšem v hotovosti ani teď neměli mít více peněz, než kolik budete potřebovat v nejbližších třech letech, jste se mohli dočíst v tomto březnovém článku Akcie nebo hotovost: Co byste měli mít na paměti. Dnes se ale zaměříme na české nemovitostní fondy z pohledu rizik a diverzifikace. V Česku jsou nemovitosti nejoblíbenější investicí. Ať ji přímo do bytů, pozemků nebo do nemovitostních fondů.
Zejména nemovitostní fondy zažívají v posledních letech velký boom a sbírají od velkých i drobných investorů stále větší objemy úspor. Není divu. Mají srozumitelný příběh a historii rostoucích cen prakticky bez zaškobrtnutí. Jsou ale skutečně nemovitostní fondy bezrizikovou investicí? A můžeme od nich čekat i v budoucnu stabilní výnosy? Odpověď můžeme hledat v zahraničí, kde funguje kolektivní investování do nemovitostí již desítky let.
Nemovitostní fond vs. REIT
Ve vyspělém světě existují dva základní modely, jak se mohou běžní investoři podílet na výnosech z velkých nemovitostí. Nejvíce využívanou nemovitostní investicí je tzv. REIT (Real Estate Investment Trust). Na rozdíl od klasického nemovitostního fondu se jedná o akciovou společnost. Majetkem společnosti jsou nemovitosti, které tato společnost vlastní a pronajímá. Investicí do REIT si kupujete vlastní podíl v těchto nemovitostech.
Každý REIT zpravidla vlastní několik desítek i stovek nemovitostí od průmyslových budov a hal až přes obchodní centra a retailové parky. Akcie trustu (REITu) si můžete nakoupit přímo na burze nebo prostřednictvím nízkonákladového ETF (pasivního fondu).
V platformě Edward, kterou ve své poradenské praxi nejčastěji využívám, můžete investovat do ETF iShares Developed Markets Property Yield. Je to pasivní fond od největšího světového asset manažera, společnosti Black Rock. Co je ale podstatné, toto ETF drží akcie 325 globálních REITů. Díky tomu každý můj klient získává podíl na výnosech několika tisíc nemovitostí napříč světovými regiony. Nejenom to. Dosahuje také násobně vyšší diverzifikace než v klasickém českém nemovitostním fondu zpravidla zaměřeném na české případně středoevropské prostředí.
Pro ilustraci uveďme jeden z REITů z tohoto ETF. Je jím Prologis Inc. Jedná se o největší světový REIT z pohledu tržní kapitalizace. Vlastní více než 5 000 logistických hal po celém světě (z toho 7 v ČR) a tyto haly pronajímá společnostem jako Amazon nebo Fedex. Ve zmiňovaném fondu má zastoupení téměř 8 %.
Zdroj: https://www.edwardinvest.cz/
Druhou variantou kolektivního investování a využívanou především v Evropě, a také hojně v ČR, jsou nemovitostní fondy. Nemovitostní fond má podobnou strukturu jako REIT. V majetku fondu jsou nemovitosti, které pronajímá. O fond se stará za úplatek investiční společnost. Vy si můžete nakoupit podílové listy fondu. Model spoluvlastnictví je tedy podobný. Ale…
Pro investory však mezi REIT a nemovitostním fondem existují tři zásadní rozdíly.
- Akcie REIT se obchodují na světových burzách a jejich cenu určuje aktuální nabídka a poptávka. Tržní cena sice různě kolísá, ale vždy odpovídá realitě. Pokud se velké množství investorů rozhodne akcie prodat (což může nastat), projeví se to okamžitě na tržní ceně za akcii. Společnost ale nemusí prodávat vlastněné nemovitosti, než se cena opět vrátí do rovnováhy (třeba proto, že se najdou investoři, kteří rádi koupí ve slevě), a zůstane také zachována likvidita.
Oproti tomu se podílové listy (PL) nemovitostních fondů nikde neobchodují a cenu vyhlašuje podle vlastních propočtů investiční společnost. Cena za PL prakticky nekolísá, ale zároveň cena nemovitostí nemusí odpovídat tržní realitě. Pokud se velké množství investorů rozhodne prodat podílové listy fondu, pak fond může být nucen prodávat nemovitosti nebo může zablokovat odkupy investorů až na tři roky. - REIT je akciová společnost řízená představenstvem a vy jako akcionář máte stejná práva jako zakladatelé. Všichni akcionáři mají navíc společný cíl – maximalizovat zisk společnosti z vlastněných nemovitostí.
Kdežto nemovitostní fond je řízený investiční společností. Majetek fondu a majetek investiční společnosti musí být oddělen. Investiční společnost si za správu fondu účtuje manažerský poplatek. Co je podstatné, majitelé investiční společnosti tak mohou sledovat jiné cíle než podílníci fondu. - Třetí podstatný rozdíl, jak jsme si již řekli, je diverzifikace. Zatímco REIT vlastní tisíce různých nemovitostí z celého světa, typický český nemovitostní fond jich vlastní méně než 30. Povětšinou ČR, nebo střední Evropa. Všechny vejce jsou tak v podstatě v jednom košíku.
Nemovitostní fondy v Evropě
V ČR je v současnosti 35 registrovaných nemovitostních fondů. Z nich bylo 30 založeno až po roce 2015. Nejstarší z nich založila v roce 2007 Česká spořitelna a společnost Conseq. Jejich průměrný výnos od založení do května 2023 byl 2,01 %, respektive 3,55 % p.a. Fondy založené po roce 2015 nebo těsně před tímto rokem těžily z nemovitostního boomu a jejich výkonnost je často mnohem vyšší. Jsou to ale fondy, které si ještě ve většině případů neprošly ani jednou dekádou svého života. Proto je na nějaké závěry příliš brzy.
Významně delší zkušenost s nemovitostními fondy mají například v Německu. Některé fungují od roku 1966 a těšily se dlouho velké oblibě. To změnil rok 2008, kdy čtyři zdejší velké nemovitostní fondy musely zastavit odkupy, a to až na tři roky. Po jejich otevření pak byly nuceny odprodávat nemovitosti hluboko pod účetní cenou.
Aktuálně se podobný problém odehrává ve Velké Británii. Poté co zde vyrostly úrokové sazby (například u dvouletých hypoték rekordně od roku 2008), klesla cena britských nemovitostí o více než 10 %. To vedlo investory k hromadným výběrům a dva přední fondy spravované již vzpomínanou společností Black Rock a M&G musely na začátku roku 2023 zastavit odkupy na neurčito, aby zabránily nuceným prodejům svých nemovitostí.
Pro ilustraci uvádíme níže v grafu výkonnost evropských nemovitostních fondů od roku 2004. Prostřední křivka představuje průměrný růst hodnoty podílového listu všech otevřených evropských nemovitostních fondů. Další 2 křivky zastupují 2 konkrétní nemovitostní fondy: jeden z těch úspěšnějších – UniImmo Global (modrá křivka), a jeden z těch méně úspěšných – AXA Immoselect (zelená křivka).
Graf 1: Růst hodnoty 100 EUR od dubna 2004 ve vybraných evropských nemovitostních fondech
Zdroj: Morningstar.de. Upozornění: historické výnosy nejsou zárukou výnosů budoucích. Hodnota investice může kolísat a klesnout pod svou výchozí úroveň.
Jak vidíte, tak všechny evropské nemovitostní fondy dlouho vykazovaly podobné výsledky (obdoba aktuální situace v ČR). Pak přišel rok 2008 a ten odhalil velké rozdíly. V horších případech došlo k poklesu hodnoty investice. I v těch lepších případech však výkonnost investorům nepřinesla nijak oslnivé výsledky a v mnoha případech nepřekonala ani inflaci v eurozóně.
Naproti tomu nemovitostní REITy (graf níže) sice vykazovaly kolísání odpovídající akciovým trhům, ale jejich výkonnost významně překonala inflaci i nemovitostní fondy. Níže vidíte, jak vypadala výkonnost nemovitostního ETF iShares Developed Markets Property Yield (oranžová křivka) od založení. Pro ilustraci uvádíme i výkonnost indexu FTSE EPRA Nareit US, který má delší historii.
Zatímco výkonnost nemovitostního fondu UniImmo byla ve sledovaném období 2004 – 2023 2,42 % p.a., Index FTSE EPRA Nareit USA dosáhl průměrného výnosu 8,22 % p.a.
Graf 2: Růst hodnoty 100 EUR od dubna 2004 v evropských nemovitostních fondech a REIT
Zdroj: Morningstar.de. Upozornění: historické výnosy nejsou zárukou výnosů budoucích. Hodnota investice může kolísat a klesnout pod svou výchozí úroveň.
Závěrem
Nemovitosti jsou jedna z investičních kategorií, která je zdrojem stabilních výnosů, ale nese svá rizika. Když se podíváme na podíl nemovitostí v portfoliu u velkých světových investorů nebo investičních správců, tak v podstatě nikdy nepřesahuje 20 % hodnoty celkového majetku. Pamatujte na to i vy při skladbě vašeho investičního majetku.
České nemovitostní fondy navíc mají svá specifická rizika. Jsou to zejména individuální rizika jednotlivých nemovitostí a projektů, o kterých možná vědí jen jejich správci, a která se mohou u některých v budoucnu významně negativně projevit. Navíc český nemovitostní trh je malý a s krátkou historií. Nevíme, jak se bude chovat celý trh, až problémy přijdou. Proto dobře vybrat nemovitostní fond je důležitý a zároveň nelehký úkol i vzhledem k velmi krátké historii většiny z nich.
Jaká jsou naše doporučení
Pro investory s dlouhodobým investičním horizontem doporučujeme v rámci nemovitostí do portfolií zařazovat raději kolísavější REITy prostřednictvím ETF nebo podílového fondu než české nemovitostní fondy. V Edwardovi jsou nemovitosti zastoupeny ETF fondem iShares Developed Markets Property Yield. Za zmínku také stojí, že nemovitosti jsou v Edwardovi skrze REITy zastoupeny i ve standardních akciových ETF. Například fond SPDR MSCI World Small Cap má 10% podíl nemovitostí.
Pro investory s kratším investičním horizontem a opatrné investory, kteří nechtějí akceptovat vyšší výkyvy portfolia, je při dnešních úrokových sazbách nejlepší variantou dobře úročený účet v bance. Edward v rámci konzervativních portfolií ukládá klientům prostředky jako úročenou hotovost do vybrané banky, která aktuálně klientům připisuje úrok 6,60 % za rok. V podstatě nejvyšší na trhu.
Hlavní zdroj článku: Viktor Hostinský, zakladatel investiční platformy Edward
Ostatní zdroje: https://www.reuters.com/markets/blackrock-defers-withdrawals-uk-property-fund-2023-01-04/ a https://www.kurzy.cz/zpravy/
